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Kontakt:
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Klaus Hintze

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(in Bürogemeinschaft mit Kanzlei
Dr. Fallak, Dr. Trautmann, Heinze-Briesemeister)
 


Mietrecht

Der Bereich Mietrecht ist eines unserer Fachgebiete.
Wir bieten Ihnen insbesondere Beratung und Vertretung rund um die Themen:

Mietwohnungen

Zunächst ist es einfach: Der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen und bei Bedarf zu reparieren, der Mieter hingegen muss regelmäßig die vereinbarte Miete zahlen. Manchmal gibt es aber Streit, zum Beispiel darüber, ob der Vermieter eine höhere Miete verlangen oder dem Mieter die Wohnung kündigen darf. Dafür gibt es genaue gesetzliche Vorschriften und eine fast unüberschaubare Vielfalt an Rechtsprechung. Besonders Urteile des Bundesgerichtshofs werden den Medien viel beachtet.

Mietkaution

Ein weit verbreiteter Irrglauben ist es, dass die Kaution gleich nach dem Auszug zurück gezahlt werden muss. Dazu gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, es kommt somit immer auf den Einzelfall an. In keinem Fall kann der Mieter jedoch verlangen, dass der Vermieter die Kaution mit den letzten Mieten verrechnet.

Gefährlich ist es auch, die Mietkaution nicht zu zahlen: Das allein kann nach einer neuen gesetzlichen Regelung schon einen Kündigungsgrund darstellen (§ 569 Abs. 2a BGB).

Nebenkosten/Betriebskosten (Abrechnung und Nachzahlung)

Einmal im Jahr muss jeder Vermieter über die Nebenkosten (Betriebskosten) der Wohnung abrechnen. Gerade in Zeiten stark steigender Energiepreise erschrecken viele Mieter über hohe Nachzahlungen. Doch ein genauer Blick in die Abrechnung lohnt sich: Bei bestimmten Abrechnungsfehlern kann keine Nachzahlung verlangt werden.

Kündigung Eigenbedarf/Mietschulden

Während Mieter meistens mit dreimonatiger Frist ihre Wohnung grundlos kündigen können, hat es ein Vermieter nicht so leicht. Solange der Mieter pünktlich seine Miete zahlt und sich auch sonst vertragsgemäß verhält, ist er laut Mietrecht kaum kündbar. Trotzdem kann ein Vermieter die Wohnung zurückverlangen, wenn er wegen sogenanntem Eigenbedarf kündigt, d.h. wenn er die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen möchte.

Renovierung/Schönheitsreparaturen

Wann muss der Mieter die Wohnung renovieren muss?

Ein weit verbreiteter Irrglauben ist, dass Mieter dazu gesetzlich nicht mehr verpflichtet sind. Ein solches Gesetz gibt es nicht! Entscheidend ist, ob die Klausel im Mietvertrag, die zur Renovierung verpflichtet, wirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren dazu eine Vielzahl an Urteilen veröffentlicht. Spätestens rechtzeitig vor der Rückgabe der Wohnung sollten daher Mieter und Vermieter prüfen, ob im eigenen Mietvertrag die Renovierungspflicht wirksam ist. Nur dann, wenn die Renovierunsgklausel tatsächlich unwirksam ist, gilt das Gesetz: Dann muß der Vermieter renovieren - bei Vertragsbeginn, während der Vertragslaufzeit wie auch bei Auszug.

Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung in bunten Farben gestrichen wurde: In diesem Fall kann der Vermieter häufig trotzdem eine Renovierung verlangen, selbst wenn die vertragliche Renovierungsverpflichtung unwirksam ist!

Ganz aktuell hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass eine Renovierungsklausel im Mietvertrag auch dann unwirksam ist, wenn die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übernommen wurde und dafür vom Vermieter kein angemessener Ausgleich gewährt wurde (BGH, Urteile vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13).

Mietvertrag

Bei Abschluss eines Mietvertrags hat es der Mieter im Allgemeinen leicht: Das Mietrecht schützt ihn umfassend vor überraschenden und unangemessen benachteiligenden Vertragsklauseln, die der Vermieter verwenden möchte. Vermieter dagegen sollten sich unbedingt vorab beraten lassen, ob ihr Vertragsformular rechtlich in Ordnung ist, insbesondere im Hinblick auf die Renovierungspflichten des Mieters. Nicht zuletzt auch durch eigene Ergänzungen im Formularvertrag macht sich mancher Vermieter viel „kaputt".

Kündigungsfrist

Wohnungsmieter können in der Regel mit dreimonatiger Frist kündigen. Im Einzelfall kann aber eine längere Frist vereinbart sein. Soweit dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, hängen hier die Fristen vom Alter des Mietvertrags ab.

Schadenersatz

Schadenersatz muss derjenige leisten, der das Eigentum von Anderen beschädigt. Dies gilt natürlich auch im Mietrecht. Davon zu unterscheiden ist die ganz normale Abnutzung der Wohnung, die mit der Miete als beglichen gilt.

Mietminderung

Ist eine Wohnung mangelhaft – sei es etwa durch Schimmel, eine schlechte Heizung oder Lärm in der Nachbarschaft – kann die Miete gemindert sein. Der Vermieter muss jedoch vom vorliegenden Problem Kenntnis haben. Im Zweifel sollten Mängel immer schriftlich und mit Zugangsnachweis dem Vermieter mitgeteilt werden.

Mindert man nicht sogleich die Miete, sollten weitere Mietzahlungen zumindest immer „unter Vorbehalt wg. Minderung" erfolgen. Sonst kann man sich nachträglich in der Regel nicht auf Minderung bereits gezahlter Miete berufen und Geld zurückfordern. Es empfiehlt sich, vor einer Mietminderung eine Beratung in Anspruch zu nehmen. Denn wer unberechtigt seine Miete mindert, riskiert eine Kündigung wegen Mietrückstands.